Bâtiments éconergétiques | Recommissioning

Guide de recommissioning (RCx) pour les propriétaires et les gestionnaires de bâtiments

Chapitre 2 - Investir dans le recommissioning

Coûts du recommissioning

Bien que le RCx soit rentable pour la plupart des bâtiments, il est important de comprendre les coûts du RCx et les stratégies pour les réduire afin d'assurer le plus grand bénéfice. Cette section résume les coûts types d'un projet et met en évidence des stratégies de réduction de coûts.

Il est important de garder à l'esprit que les coûts de RCx, tout comme le processus lui-même, varient selon chaque projet. Voici les variables qui influent sur les coûts et le processus :

• Portée du projet
• Nombre et complexité des systèmes
• Taille du bâtiment
• Âge et état de l'équipement
• Honoraires du consultant en RCx
• Niveau de connaissances du personnel du bâtiment qui participe au projet
• Existence d'un programme exhaustif d'O&M avec documentation connexe

Les honoraires du consultant en RCx constituent le coût le plus important. Les coûts supplémentaires comportent les honoraires des autres membres de l'équipe (personnel interne ou entrepreneurs externes) qui participent au processus et le coût de correction des problèmes identifiés. Dans une étude de 100 bâtiments existants²⁰ (de taille et de type variés), le Lawrence Berkeley National Laboratory a constaté que les honoraires du consultant en RCx représentaient de 35 % à 71 % des coûts totaux du projet de RCx, avec une valeur médiane de 67 %. Comme le montre la Figure 4, le plus grand pourcentage des coûts pour un projet est associé aux phases d'investigation et de planification des activités (69 %), puis à l'implantation proprement dite des mesures sélectionnées (27 %).

Établir un budget de recommissioning

Souvent, le RCx permet de déterminer des solutions rapides qui peuvent être implantées sans investissements supplémentaires significatifs. Par exemple, souvent des économies d'énergie sont réalisées en recherchant les équipements qui fonctionnent quand ce n'est pas nécessaire. Un simple changement dans le système de commande peut suffire à concrétiser ces économies. Toutefois, le consultant en RCx peut aussi proposer des mesures qui ne peuvent être payées à même le budget courant d'opération et de maintenance. Le cas échéant, le consultant peut aider à prioriser les améliorations, et les propriétaires peuvent planifier activement leur prochain budget pour tenir compte de ces opportunités.

Bien qu'il soit possible d'implanter progressivement ces mesures, il est plus rentable de procéder globalement après l'investigation. Il est donc avisé de prévoir, autant que possible, les coûts des mesures de RCx les plus importantes dès le début du projet, pour utiliser le plus efficacement possible les services de RCx et maximiser les économies. Les entreprises d'utilités publiques de votre région peuvent offrir des incitatifs financiers qui peuvent couvrir une partie des coûts de recommissioning. Ces incitatifs devraient être pris en compte dans toutes analyses des coûts globaux du projet et des dépenses récupérables et non récupérables. ²¹

Stratégies pour réduire les coûts de recommissioning

Diverses stratégies s'offrent aux propriétaires pour réduire les coûts de RCx et accroître l'efficacité du projet²². Il s'agit notamment de partager les coûts avec les locataires et de faire participer le personnel du bâtiment au projet.

Le recommissioning considéré comme dépense en capital

Lorsque le recommissioning est réalisé dans le contexte d'un projet d'amélioration des immobilisations aux fins d'économies d'énergie, les coûts du recommissioning peuvent être imputés au projet lui-même, et donc être traités comme des dépenses en capital. Dans le cas d'une propriété générant des revenus, il peut être possible de transférer les dépenses en capital aux locataires, selon les conditions des baux existants.

Le recommissioning considéré comme frais d'opération

Les coûts de RCx peuvent aussi être considérés comme des frais d'opération, car ils visent à améliorer le fonctionnement des systèmes consommant de l'énergie. Lorsque le projet de RCx vise à répondre aux plaintes des locataires quant à leur confort thermique ou à contrer des coûts énergétiques anormalement élevés, le propriétaire peut choisir de payer l'intégralité des coûts de recommissioning. Si les investissements en RCx et toute appréciation connexe du capital se traduisent par des économies importantes pour tous les locataires, le propriétaire pourrait choisir d'assumer une partie des coûts de recommissioning et faire assumer le reste par les locataires (ainsi que les coûts de toute amélioration des immobilisations recommandée), en autant que leurs baux le permettent²³.

Participation du personnel : économies de temps et d'argent

En mettant à profit la connaissance pratique des appareils et des systèmes que possède le personnel d'un bâtiment, le temps requis par le consultant en RCx pour découvrir les lacunes du bâtiment peut être réduit. Un personnel qualifié peut réaliser de nombreuses tâches qui faciliteront le processus et optimiseront l'efficacité du consultant en RCx. 

Dresser une liste des possibilités

L'opérateur d'un bâtiment est souvent la personne qui connaît le mieux les problèmes des équipements et les opportunités qui existent pour améliorer leur rendement. Au cours de la phase initiale du projet, le personnel interne devrait dresser une liste des améliorations possibles et des problèmes connus, afin de la partager avec le consultant en RCx. Cela permet de cibler les activités d'investigation et de réduire le temps requis du consultant en RCx. Les opérateurs ont intérêt à participer au processus afin de mieux comprendre et s'impliquer dans le processus de commissioning continu qui assurera la persistance des bénéfices du projet de RCx.

Compiler la documentation


L'une des 1^ères étapes du RCx consiste à compiler la documentation à jour sur le bâtiment, y compris les séquences des opérations. Le personnel interne peut aider à rassembler la documentation disponible. Plus la documentation est complète, moins le consultant en RCx devra passer de temps à combler ces lacunes. Souvent, la documentation n'est pas disponible, ou si elle l'est, elle ne reflète pas précisément l'état opérationnel réel du bâtiment ou de son équipement. Si la documentation n'est pas à jour, le personnel du bâtiment devrait autant que possible la réviser avant le début du projet ou être prêt à discuter des modifications non documentées avec le consultant en RCx. Ce dernier doit recevoir la documentation avant la visite des lieux, afin d'en savoir le plus possible sur le bâtiment avant de s'y rendre. Toute la documentation du bâtiment devrait au minimum être disponible sur place pour le consultant en RCx pendant la visite des lieux.

Effectuer une maintenance préventive régulière 

Le personnel du bâtiment ou un entrepreneur externe en services de maintenance devrait terminer les tâches de maintenance préventive régulière prévues avant de débuter la phase d'investigation du projet de RCx afin que les problèmes simples de maintenance n'entravent pas le processus. Les retards dans le processus de RCx à cause de filtres encrassés, de courroies lâches, d'amortisseurs cassés ou de connexions électriques lâches peuvent accroître les coûts.

Aider aux tâches de diagnostics, de consignation des tendances et d'essais fonctionnels

Le personnel du bâtiment devrait aider aux tâches à court terme de diagnostics, de consignation des tendances et d'essais fonctionnels qui surviennent pendant la phase d'investigation du projet. Cela peut réduire les coûts du projet et donner au personnel une expérience applicable plus tard. Si le personnel du bâtiment reçoit une formation pour l'utilisation du système de gestion de l'énergie (SGÉ) du bâtiment, le consultant en RCx passera moins de temps à cette tâche et le propriétaire n'aura pas besoin d'embaucher un entrepreneur en systèmes de commande pour cette tâche, une fois le projet terminé. En fonction de sa disponibilité, de ses connaissances et de ses capacités, le personnel du bâtiment peut également être formé pour aider à l'installation et au retrait des enregistreurs de données portables utilisés pour le diagnostic à court terme et aider à l'exécution des plans d'essais fonctionnels. En plus de réduire les coûts, ceci permet au personnel de s'initier à différentes méthodes de dépannage, d'investigation et de vérification du rendement des appareils et des systèmes. En observant les tendances des diagnostics et les résultats des essais fonctionnels, le personnel comprendra mieux les équipements et les stratégies de contrôle. Cela leur permettra de retester ou d'effectuer un recommissioning des systèmes périodiquement dans le cadre d'un programme d'O&M continu du bâtiment.

Réaliser les réparations et les améliorations

Les coûts de RCx peuvent également être réduits en demandant au personnel du bâtiment d'effectuer les réparations et les améliorations qui, autrement, nécessiteraient l'intervention d'entrepreneurs externes. Le succès de cette méthode repose sur la formation du personnel, ses connaissances et le temps dont il dispose pour effectuer le travail. Les horaires et la charge de travail du personnel du bâtiment devraient être évalués afin de déterminer comment intégrer tout surcroît de travail causé par le RCx.

Vendre le recommissioning à l'interne

Les gestionnaires techniques ou les directeurs du bâtiment devront vendre l'idée du RCx aux propriétaires, aux gestionnaires ou aux autres décideurs de haut rang pour qu'ils approuvent le projet ou en acceptent l'idée. Les propriétaires confrontés à ce défi ont une bien meilleure chance d'obtenir les approbations et le soutien voulus s'ils présentent aux décideurs une proposition qui contient une solide analyse de rentabilité du projet de RCx. Un dossier efficace pour un projet de RCx démontre clairement comment ses avantages l'emportent sur ses coûts. Ainsi, il est important que les propositions pour un projet de RCx indiquent clairement les coûts estimés et les avantages du projet. Une proposition solide indique aussi les stratégies de réduction des coûts connexes et souligne comment les économies d'énergie et les autres avantages peuvent permettre au propriétaire de raccourcir la période de retour sur les investissements. 

Garder les points suivants à l'esprit quand vous présentez le bien-fondé d'un projet de RCx :

Avantages types d'un projet de RCx

• Déterminer et régler les défaillances des systèmes qui peuvent entraîner des coûts élevés d'O&M au propriétaire ou aux locataires, ainsi que des coûts de remplacement prématuré
• Améliorer le rendement global du bâtiment par l'optimisation de ses caractéristiques de conception énergétique et par l'implantation de mesures visant l'amélioration du rendement de l'équipement et l'intégration des systèmes
• Aider à réduire les coûts d'opération du bâtiment et à accroître le revenu net d'opération et la valeur de la propriété
• Réduire les plaintes relatives au confort et le roulement des locataires
• Déceler les problèmes potentiels d'environnement intérieur et aider à répondre aux plaintes des occupants
• S'assurer que l'opération du bâtiment réponde aux attentes du propriétaire
• Offrir des avantages allant bien au-delà des économies d'énergie et pouvant générer des revenus. Ces avantages comprennent une plus longue durée de vie des équipements, un meilleur confort thermique et une meilleure qualité de l'air intérieur, des économies de main-d'œuvre, une productivité/sécurité accrue et une réduction des risques de responsabilité civile
• S'assurer que le personnel du bâtiment est bien formé et qu'il dispose de la documentation requise pour réaliser un programme efficace et rentable d'O&M pour le bâtiment
• Favoriser des économies de coûts indirects et d'améliorations – le propriétaire et le gestionnaire du bâtiment bénéficient d'un meilleur rendement des appareils et des systèmes. Le personnel du bâtiment reçoit la formation nécessaire et dispose d'une documentation améliorée

Coûts connexes du RCx

• Honoraires du consultant en RCx pour la planification, l'investigation, l'implantation et le transfert du projet
• Temps et coûts encourus par le personnel du bâtiment pour inclure d'autres professionnels dans le processus de RCx
• Coûts de correction des problèmes décelés au cours du RCx
• Tandis que les coûts varient selon la complexité des systèmes et les objectifs du projet, des études récentes montrent que les coûts types d'un projet de RCx sont d'environ 2,90 $/m² ²⁴
• Coûts d'une meilleure maintenance des appareils et des systèmes pour un usage approprié
• Mise à niveau des logiciels des systèmes de contrôle, des imprimantes et parfois des ordinateurs

Stratégies de réduction de coûts

• Utilisation du personnel du bâtiment pour les tâches permettant de rationaliser le processus et d'optimiser le temps consacré au projet par le consultant en RCx
• Partage des coûts avec les locataires du bâtiment dans la mesure où les baux le permettent

Démonstration de la rentabilité du projet

• Les coûts de RCx sont le plus souvent compensés par des économies de coûts d'énergie. Ces économies se traduisent par des périodes de récupération assez courtes, de moins de 2 ans
• Il a été estimé que la valeur monétaire des avantages non énergétiques du RCx peut compenser jusqu'à 50 % le coût d'un projet²⁵

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²⁰ Ibid., p.13.

²¹ Voir à l'annexe G l'étude de cas correspondante du Guide US‑EPA : « Retrocommissioning au Marriott ».

²² Voir à l'annexe G l'étude de cas correspondante du Guide US‑EPA : « Palais de justice Hatfield ».

²³ Cette information est résumée en partie dans la publication suivante : Jewell, Mark. RealWinWin, Inc., « Understanding the Value of Commissioning in Income-Producing Office Buildings », Proceedings of the National Conference on Building Commissioning, Palm Springs, CA, 20‑22 mai 2003.

²⁴ Ibid., p.13; les coûts du RCx comprennent les phases d'investigation et d'implantation.

²⁵ Ibid., p.13; les données sur les avantages non énergétiques concernent 10 bâtiments.