Guide de recommissioning (RCx) pour les propriétaires et les gestionnaires de bâtiments

Guide de recommissioning (RCx) pour les propriétaires et les gestionnaires de bâtiments

Chapitre 4 - Planification du projet - Partie 1 : Présélection des bâtiments

Bâtiments potentiels pour du RCx

Il est généralement possible d'améliorer le rendement d'un bâtiment, peu importe son âge, son usage ou ses dimensions. Cependant, tous les bâtiments ne se prêtent pas à des travaux de RCx. La 1^ère tâche consiste donc à déterminer quels bâtiments sont les meilleurs choix. Les bâtiments récents qui n'ont jamais fait l'objet d'un commissioning offrent souvent les meilleures possibilités d'économies d'énergie et d'avantages non énergétiques, au plus faible coût. Un bon consultant en RCx peut aider à déterminer quels bâtiments, dans le parc immobilier du propriétaire, offrent le meilleur potentiel en termes d'avantages associés à un projet de RCx.

En quoi un bâtiment convient-il à un projet de RCx ?

Parmi les indicateurs manifestes d'un bâtiment idéal pour un projet de RCx, mentionnons :

• Cote d'intensité énergétique (JG/m² ou kWhéq/m²) élevée et injustifiée ou augmentation inexpliquée de la consommation d'énergie
• Défaillance persistante ou prématurée des équipements, appareils et systèmes de contrôle du bâtiment, ou de l'ensemble de ceux-ci
• Plaintes constantes des occupants au sujet de la température, des débits d'air et de l'inconfort thermique

Remarque : comme les bâtiments sont complexes et que le gaspillage d'énergie est souvent caché, de nombreux bâtiments qui ne présentent aucune des caractéristiques ci-dessus peuvent néanmoins être de bons choix pour un projet de recommissioning. Les consultants en RCx savent comment découvrir le gaspillage d'énergie caché et ainsi réaliser d'importantes économies de coûts.

Lorsque le RCx n'est pas la 1^ère étape ?

Le recommissioning peut ne pas convenir dans les bâtiments où :  

• La plupart des appareils et des systèmes sont caducs ou achèvent leur durée de vie utile et doivent être remplacés. Le cas échéant, la « fin de vie utile » signifie que l'équipement doit être remplacé dans les 3 années qui suivent et qu'un RCx n'en améliorera pas le rendement
• Les systèmes présentent des problèmes de conception majeurs. Remarque : il faut faire attention de ne pas confondre les défaillances des systèmes de contrôle avec des défauts de conception

MISE EN GARDE : les propriétaires veulent souvent effectuer un RCx d'abord dans leurs bâtiments les moins performants, mais ceux-ci ne sont pas nécessairement des choix rentables.

Autres caractéristiques de présélection à considérer

Pour un bâtiment, il existe plusieurs autres caractéristiques qui permettent de prévoir les chances de succès d'un projet de RCx et d'en améliorer le rapport coût/efficacité. Parmi ces caractéristiques, mentionnons : 

• Dimensions : bien que les grands bâtiments se prêtent souvent mieux au RCx, tout bâtiment, peu importe sa taille, mais pourvu de systèmes mécaniques et de contrôles complexes, serait un bon choix pour un projet de RCx
• Systèmes de contrôle du bâtiment : bien que les bâtiments pourvus de systèmes entièrement pneumatiques offrent de bonnes possibilités de RCx, il est généralement plus rentable de procéder à un RCx dans le cas de bâtiments dotés de systèmes de contrôle automatique (SCAB) informatisés ou de systèmes hybrides (pneumatiques et informatisés). Les commandes pneumatiques dérivent facilement et doivent faire l'objet d'une attention et d'un étalonnage constants pour que les avantages perdurent. Aussi, grâce à leurs capacités de monitoring, les SCAB peuvent servir d'outil de diagnostic au cours du processus de RCx pour saisir les données, réduisant ainsi le nombre d'enregistreurs de données nécessaires
• Personnel interne : lorsque le personnel du bâtiment est expérimenté, compétent, intéressé et disponible, le RCx est plus susceptible d'être rentable et de donner des résultats durables
• Documentation du bâtiment : rien n'empêche de réaliser un projet de RCx dans un bâtiment pour lequel la documentation est périmée, voire inexistante. Mais afin de rentabiliser ses investissements, le propriétaire voudra peut-être d'abord commencer par des bâtiments bien documentés. Une documentation complète et bien organisée peut accélérer le processus d'investigation

L' Annexe A contient un exemple de liste détaillée des caractéristiques souhaitables d'un bâtiment.

Sélection à partir d'un parc immobilier 

Un propriétaire de plusieurs bâtiments (propriétaire de bâtiments privés, fonds de placement, société de gestion immobilière) peut envisager une sélection à partir de son parc immobilier³⁴ pour sélectionner les meilleurs bâtiments pour un RCx. En évaluant le potentiel d'amélioration énergétique dans un parc immobilier et en sélectionnant ceux qui ont les plus grandes chances de succès, le propriétaire pourra planifier à long terme et tirer profit de périodes de récupération à court terme. Il peut d'abord consulter ses factures d'énergie pour déterminer comment les coûts de l'énergie par m² ont augmenté au fil des ans et ensuite les comparer à ceux des autres bâtiments d'âge et d'usage similaires. Il peut faire réaliser cette étude par un consultant en RCx pour tous ses bâtiments, en vue d'élaborer un plan de RCx sur plusieurs années. Le propriétaire devrait au moins mettre en place un système pour comprendre, comparer et prioriser ses bâtiments afin de déterminer lesquels présentent les meilleures possibilités de recommissioning.

Sélectionner un bâtiment avec un consultant en RCx

Un consultant en RCx peut participer dès le début au processus de prise de décision visant à trouver un ou des bâtiments propices à un recommissioning. Le professionnel évaluera alors les bâtiments de façon plus détaillée que ce que permet une simple analyse comparative et pourra estimer les possibilités de réduction de coûts.

Voici le type d'information utilisée par un consultant en RCx pour analyser des sites :

Informations générales :

• Type de bâtiment
• Nombre d'occupants
• Dimensions (superficie brute en m²)
• Nombre annuel d'heures d'opération
• Année de la construction
• Année de la dernière rénovation
• Systèmes mécaniques, système d'éclairage et systèmes de contrôle (types et tailles)

Données sur la consommation d'énergies (idéalement sur 3 ans) : 

• Consommation annuelle d'électricité (kWh/an)
• Demande de puissance de pointe
• Consommation annuelle de gaz naturel
• Consommation annuelle d'énergies distinctes pour le chauffage ou le refroidissement
• Valeur annuelle moyenne d'intensité énergétique pour la région/ville et pour des bâtiments similaires (GJ/m²)

Aperçu des opérations :

• Programmation du système de CVC par rapport aux heures d'opération
• Points de consigne
• Taux de renouvellement d'air minimal
• Nombre de systèmes à volume d'air variable
• Discussions préliminaires avec le personnel de l'installation

Simulation de la consommation optimale d'énergie du bâtiment :

• Demande d'électricité et consommation d'énergie mensuelles optimales
• Différences entre les données optimales et les données réelles

Un consultant en RCx peut aussi examiner les contrats d'énergie et formuler des recommandations sur la façon dont le propriétaire pourrait négocier les coûts avec un fournisseur d'énergie. 

Une fois la documentation recueillie, le consultant en RCx effectue généralement une « évaluation sur place » préliminaire des bâtiments pressentis, en vue de faire une recommandation finale au sujet des bâtiments qui sont les meilleurs candidats pour un RCx.

Coordination des travaux de RCx et de rénovation

Comme mentionné précédemment, un bâtiment n'est pas un bon choix à un recommissioning si la plupart ou la totalité de ses appareils et systèmes ont vieilli au point où un RCx ne pourrait pas produire d'améliorations qui permettraient d'éviter leur remplacement. Toutefois, si seulement certains appareils doivent être remplacés, leur remplacement peut être coordonné avec le projet de RCx afin de maximiser les avantages. L'intégration du RCx et du projet de remplacement améliore le rendement des systèmes, car les nouveaux appareils peuvent alors être correctement intégrés aux autres systèmes du bâtiment. Cela suppose que la nouvelle installation est mise en service dans le cadre du projet de RCx. Afin de réduire les coûts et d'assurer une certaine continuité, le même consultant en RCx peut être engagé pour mettre en service les nouveaux appareils et systèmes ainsi que pour réaliser le RCx des appareils et des systèmes en place.

L'Annexe F présente plus d'information sur le RCx et les contrats de rendement énergétique.

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³⁴ Le Guide US-EPA offre les outils en ligne « EPA Energy Performance Rating » et « The Portfolio Manager », qui ne sont pas adaptés aux conditions canadiennes. Des renseignements additionnels sur ces outils sont disponibles sur le site Web EnergyStar étatsunien unilingue anglais.