Bâtiments éconergétiques | Recommissioning

Guide de recommissioning (RCx) pour les propriétaires et les gestionnaires de bâtiments

Chapitre 2 - Investir dans le recommissioning

Avantages indirects (impacts non énergétiques)

Les avantages du recommissioning vont au-delà de la réduction des coûts de l'énergie. Bien que plus difficiles à quantifier, ces avantages ne doivent pas être négligés. Même s'ils ne se manifestent pas en avantages monétaires directs, ils peuvent néanmoins générer des économies de coûts connexes. La valeur en dollars des avantages non énergétiques peut à elle seule compenser le coût d'un projet de près de 50 %¹⁵.

Accroissement de la valeur de l'actif

Les propriétaires peuvent bénéficier d'un accroissement de la valeur de leur bâtiment s'il est correctement évalué en fonction de son rendement opérationnel puisqu'un équipement bien entretenu et fonctionnant efficacement augmente la valeur d'une propriété. La U.S. Environmental Protection Agency (US‑EPA) a estimé que chaque dollar investi dans l'amélioration du rendement énergétique des systèmes d'un bâtiment se traduit par une appréciation de 2 à 3 $ de la valeur de ce dernier¹⁶.

Baisse des coûts d'opération et de location

Les avantages du recommissioning peuvent se traduisent en une rentabilité accrue pour les propriétaires. En effet, la réduction des coûts d'opération d'un bâtiment mène à une augmentation du revenu net d'opération et à un rendement plus rapide des investissements. Le recommissioning des propriétés locatives peut également être monétairement attrayant, car il permet de réduire les coûts d'opération par mètre carré ($/m²), ainsi que les coûts de location qui en résultent.

Amélioration de la performance des équipements

L'équipe de RCx évalue si chaque équipement fonctionne correctement. Si ce n'est pas le cas, elle recherche les causes du problème et recommande une solution. Par exemple, si l'équipe de RCx trouve plusieurs refroidisseurs qui fonctionnent inutilement à de faibles charges, elle recueillera et analysera les données relatives au système d'eau réfrigérée afin de recommander des changements qui assureront la mise en marche des refroidisseurs uniquement en cas de besoin. Le résultat ? Des équipements qui durent plus longtemps, fonctionnent de façon plus fiable, nécessitent moins de réparations et consomment moins d'énergie. De plus, un équipement en bon état de marche exige moins de « maintenance d'urgence » par le personnel sur place et les entrepreneurs externes, ce qui permet au personnel de se concentrer sur ses tâches principales.

Accroissement des capacités et de l'expertise du personnel d'O&M

La formation du personnel du bâtiment est un aspect essentiel du processus de RCx. La participation du personnel dès le début des travaux lui permet de profiter des possibilités de formation qui s'offrent pendant tout le processus de RCx. Quand les membres du personnel maîtrisent mieux les équipements et les systèmes du bâtiment et accroissent leurs compétences en dépannage, ils sont plus en mesure d'en assurer l'opération et la maintenance et de répondre aux demandes des occupants sans perturber les stratégies d'économies d'énergie. La formation peut comporter des visites des lieux avec les membres de l'équipe de RCx, l'élaboration et l'analyse des stratégies de monitoring, ainsi que des présentations plus formelles (en classe).

Amélioration de la qualité de l'environnement intérieur (QEI)

La qualité de l'environnement intérieur d'un bâtiment influe sur la santé, le confort et la productivité des occupants. Les conséquences d'un niveau faible de la qualité de l'environnement intérieur vont de dérangements mineurs à très sérieux. Les systèmes de bâtiment déficients entraînent une mauvaise régulation de la température, une mauvaise qualité de l'éclairage, entre autres et peuvent créer un milieu de travail inconfortable qui entrave l'apprentissage et réduit la productivité de l'organisation. Dans les cas plus graves, la mauvaise qualité de l'air provoque des maux de tête, de la fatigue ou des réactions allergiques importantes. La mauvaise qualité de l'air peut avoir de nombreuses causes, telles que : humidité et moisissures dans l'enveloppe du bâtiment, apport insuffisant en air extérieur ou mauvaise circulation de l'air, régulation inappropriée de la ventilation, installation initiale inappropriée ou modifications apportées par les occupants qui influent sur les paramètres de distribution d'air.

Amélioration de la documentation du bâtiment

Le processus de RCx permet d'établir une documentation à jour sur le bâtiment, y compris des manuels d'opération et de maintenance (O&M), des séquences d'opérations et des diagrammes des systèmes. Cette documentation est essentielle à la maintenance et au dépannage des équipements. Le plan de maintenance préventive et le plan de RCx devraient décrire en détails les ressources humaines et financières requises pour préserver pendant plusieurs années les avantages du processus de RCx.

Ventilation en pourcentage des impacts non énergétiques

Dans une analyse des résultats de 36 projets de recommissioning, plus de la moitié des propriétaires ont fait état d’avantages qui vont au-delà des économies d’énergie. Une durée de vie accrue de l’équipement et l’amélioration du confort thermique des occupants étaient les plus souvent citées. Parmi les autres avantages, mentionnons (en ordre décroissant de fréquence) : une meilleure qualité de l’air intérieur, la réduction des coûts primaires, des économies de main-d’oeuvre, une productivité/sécurité accrue, moins de demandes de changement et de réclamations au titre de la garantie, et la réduction de la responsabilité. 

La Figure 3 ci-dessous présente la ventilation en pourcentage de ces impacts non énergétiques. Dans plus du tiers des projets, un impact positif du RCx sur la durée de vie de l’équipement a été observé. Lorsque la valeur économique de ces impacts non énergétiques a été quantifiée, la valeur des économies allaient¹⁷ de 1,00 à 4,75 $/an/m² avec une valeur médiane¹⁸ de 1,95 $/an/m² (pour une économie de 17 000 $ / projet)¹⁹.

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¹⁵ Ibid., 13.

¹⁶ J ennifer Thorne et Steven Nadel. « Retrocommissioning : Program Strategies to Capture Energy Savings in Existing Buildings », American Council for an Energy‑Efficient Economy (ACEEE), Report Number A035, juin 2003, p. 4.

¹⁷ 0,10 – 0,45 $/pi²

¹⁸ 0,18 $/pi²

¹⁹ Voir à l'annexe G les études de cas correspondantes du Guide US‑EPA : « Symphony Towers » et « Immeuble à bureaux ».